FRB 금리 인상 사이클에 대한 우려는 제한적

리츠(REITs)에 대한 일반적인 인식은 금리 상승에 취약한 자산이라는 것이며, 이로 인해 좀 더 빨라진 FRB 금리 인상 사이클에 대한 우려가 존재. 그러나 리츠 보유 부채의 평균 잔존만기는 5년 이상이기 때문에, FRB 금리 인상 자체도 중요하지만 그로 인한 장기금리의 변화가 더 중요. FRB의 완만한 금리 인상 스탠스를 감안하면, 미국채 장기금리 흐름은 기준금리와의 스프레드를 줄여나갔던 2004년 케이스와 유사할 듯하며, 이는 리츠의 금리 상승 리스크가 생각보다 제한적일 수 있다는 점을 시사.

미국 리츠 성과: 장기금리(Cost) < 부동산 경기(Revenue)

금리가 리츠 이익에 영향을 미치는 경로는 비용(Cost) 부분임. 리츠는 이익의 90% 이상을 배당 지급해야 하므로 외부 자금 조달에 의존할 수 밖에 없기 때문. 그러나 미국 리츠의 보유 총 자산 대비 부채 비중는 2000년대 이후 최저치이며, 순영업이익(NOI) 대비 이자비용도 추세적인 하락세가 관찰. 이러한 리츠 B/S, I/S 상의 변화는 이전대비 리츠의 금리 민감도가 꽤 낮아졌을 가능성을 암시.

Demand Push Cycle 지속 -미래에셋대우.pdf